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부동산 초보자도 알 수 있는 역전세란?

by 이룸84 2023. 6. 22.

부동산은 우리의 삶과 밀접하게 관련된 분야입니다. 우리는 집을 사거나 빌려서 살고, 투자를 하거나 임대를 하기도 합니다. 그런데 부동산 시장은 항상 변화하고 있습니다. 가끔은 집값이 오르고, 가끔은 내려가기도 합니다. 이런 변화에 따라 우리의 재산이나 수익이 달라질 수 있습니다. 특히 집값이 계속 떨어지는 상황에서는 '역전세’라는 현상이 발생할 수 있습니다. 역전세는 우리가 집을 빌릴 때나 빌려줄 때 큰 문제가 될 수 있습니다. 그렇다면 역전세가 무엇인지, 왜 발생하는지, 어떻게 대처해야 하는지 알아보겠습니다.

 

 

>> 역전세의 정의와 예시

>> 역전세가 발생하는 이유

>> 역전세로 인한 피해

>> 역전세를 피하거나 줄이는 방법

 


역전세란
역전세란?

>> 역전세의 정의와 예시

 

역전세란 전세 갱신이나 새로운 임차인을 받을 때 이전 계약보다 보증금이 낮아진 것을 말합니다.

예를 들어 A 씨가 2020년 11월에 잠실 엘스 아파트 전용 84㎡를 12억에 전세 계약을 했습니다. 그런데 2022년 11월에 계약이 만료될 때, 같은 아파트의 전셋값이 10억으로 떨어졌습니다. 이때 A 씨가 계약을 갱신하지 않고 다른 집으로 이사를 가려면 집주인은 A 씨에게 받았던 12억을 돌려줘야 합니다. 하지만 새로운 임차인을 구한다고 해도 10억밖에 받을 수 없기 때문에 집주인은 2억을 추가로 마련해야 합니다. 이런 상황이 바로 역전세입니다.

 

 

>> 역전세가 발생하는 이유

 

역전세가 발생하는 이유는 여러 가지가 있지만, 대표적으로 아파트 공급은 늘어나지만 대출 규제가 날이 갈수록 까다로워지다 보니 대출을 받는 것이 어려워져 전세 수요가 줄어들고, 이로 인해 전셋값이 떨어지는 것이 가장 큰 이유라고 볼 수 있습니다. 다시 말해서 2년 전 전셋값이 급격하게 떨어진 상황에서 기존에 살던 임차인은 재계약할 마음이 없는데, 전세로 들어오려는 새로운 세입자는 없고, 운이 좋아 그나마 임차인을 구하기는 했지만, 큰 금액의 돈을 더 마련해야 하다 보니 이런 상황이 발생하게 되는 겁니다.

 

 

>> 역전세로 인한 피해

 

역전세로 인한 피해는 임대인에게도 임차인에게도 발생합니다.

 

> 임대인의 경우, 보증금을 돌려주기 어렵거나 새로운 임차인을 구하기 힘들어집니다. 보증금을 돌려주기 위해 대출을 받거나 다른 자산을 처분해야 할 수도 있습니다. 또한 전세 계약이 만료되면 집이 비어있는 시간이 길어질 수 있어 수익이 감소하거나 관리비 등의 부담이 증가할 수 있습니다.

 

> 임차인의 경우, 전세금을 돌려받지 못하면 다른 집으로 이사를 갈 수 없게 됩니다. 예를 들어 주택청약에 당첨된 경우나 취업 등의 이유로 꼭 내려가야 하는 상황에 처해있다면 더욱 난감할 수 있습니다. 또한 전세금을 돌려받지 못하면 임대인의 부도나 경매 등의 위험에 노출될 수 있습니다.

 

 

>> 역전세를 피하거나 줄이는 방법

 

역전세를 피하거나 줄이는 방법은 임대인과 임차인 모두에게 적용될 수 있습니다.

 

> 임대인의 경우, 전세 계약을 할 때 전셋값을 적정하게 맞추고, 보증금을 은행에 예치하는 것이 좋습니다. 또한 전세 계약 기간을 짧게 하거나 월세로 전환하는 것도 고려할 수 있습니다. 만약 역전세가 발생했다면 임차인과 협의하여 역월세를 지급하거나 계약 기간을 연장하는 등의 조치를 취할 수 있습니다.

 

> 임차인의 경우, 전세 계약을 할 때 집주인의 신용도를 확인하고, 보증금 반환 청구 소송에 대비하여 증거 자료를 확보하는 것이 좋습니다. 또한 전세 계약 기간이 만료되기 전에 다른 집을 미리 구하거나 월세로 전환하는 것도 고려할 수 있습니다. 만약 역전세가 발생했다면 임대인과 협의하여 역월세를 받거나 계약 기간을 단축하는 등의 조치를 취할 수 있습니다.

 

 

부동산 초보자도 알 수 있는 역전세.

 

역전세는 전셋값이 하락하여 보증금이 낮아진 상황으로, 임대인과 임차인 모두에게 큰 피해를 줄 수 있는 문제입니다. 역전세가 발생하는 이유와 피해, 그리고 피하거나 줄이는 방법에 대해 알아보았습니다. 부동산 시장은 언제든 변화할 수 있으므로 계약 전 주의해야 할 점들은 꼼꼼하게 살펴보고 문제가 될 수 있는 주택은 애초에 계약을 하지 않는 것이 가장 안전하다고 볼 수 있습니다. 계약은 언제나 신중해야 한다는 것을 반드시 기억하시길 바랍니다. 이상으로 역전세에 대해 알아보았습니다. 부동산 시장에 관심이 있으신 분들은 참고하시기 바라며, 다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.