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부동산 PF란 무엇이고 어떤 장단점이 있을까?

by 이룸84 2023. 6. 28.

안녕하세요. 오늘은 부동산 PF에 대해 알아보려고 합니다. 부동산 PF는 부동산 개발 사업에 필요한 자금을 조달하고 상환하는 금융 방식으로, 일반 대출과는 다른 특징을 가지고 있습니다. 부동산 PF는 어떻게 진행되는지, 어떤 장단점이 있는지 살펴보겠습니다.

 

 

>> 부동산 PF의 정의와 구성

>> 부동산 PF의 주요 단계와 자금 조달 방식

>> 부동산 PF의 장점과 단점

 


 

부동산 PF란

 

부동산 개발 사업에 필요한 자금을 조달하고 상환하는 금융 방식입니다. PF는 Project Financing의 약자로, 프로젝트 자체의 사업성을 보고 대출 여부를 결정하며, 대출금의 상환은 프로젝트에서 발생하는 현금흐름에 의존합니다. 일반 대출과는 다르게 돈을 빌리는 기업의 신용이나 담보가 중요하지 않습니다. 대신 미래에 지어질 건물과 그 건물을 분양해서 얻을 수 있는 수익이 중요합니다.

 

부동산 PF에는 시행사, 시공사, 대주단, 신탁사 등이 참여합니다.

 

시행사는 부동산 개발 프로젝트의 주체로, 토지를 확보하고, 사업성을 검토하고, 금융기관과 계약을 체결하고, 분양이나 임대를 통해 자금을 상환합니다.

 

시공사는 부동산 개발 프로젝트의 수행자로, 시행사와 공사 계약을 체결하고, 건물을 설계하고, 공사를 진행하고, 준공을 인도합니다.

 

대주단은 부동산 개발 프로젝트의 투자자로, 금융기관이나 기관 투자자 등으로 구성되며, 시행사와 대출 약정을 체결하고, 자금을 조달하고, 이자수익을 얻습니다.

 

신탁사는 부동산 개발 프로젝트의 관리자로, 대주단으로부터 받은 자금을 신탁하고, 시공사에게 공사비를 지불하고, 분양계좌를 관리하고, 대출금을 회수합니다.

 

부동산 PF는 토지 계약부터 건설비, 분양비까지 필요한 모든 자금을 조달할 수 있습니다. 부동산 PF는 토지 구매를 위한 브릿지론과 건설비와 분양비를 위한 본 PF로 구분할 수 있습니다. 브릿지론은 토지 계약금과 잔금을 지불하기 위한 임시 자금으로, 본 PF가 승인되면 전환되거나 상환됩니다. 본 PF는 건설비와 분양비를 지불하기 위한 주요 자금으로, 준공 후에 분양대금이나 임대료로 상환됩니다.

 

>> 부동산 PF의 주요 단계

 

토지 계약: 시행사가 토지를 확보하고, 브릿지론을 통해 토지 계약금을 지불합니다.

인허가: 시행사가 건축허가 등 필요한 인허가를 취득하고, 본 PF를 신청합니다.

소유권 이전: 시행사가 토지 대금 잔금을 지불하고, 토지 소유권을 이전받습니다.

분양공고: 시행사가 분양 계획을 공고하고, 분양 계약을 체결합니다.

수분양자 계약: 시행사가 수분양자와 분양 계약을 체결하고, 분양대금을 받습니다.

준공: 시공사가 공사를 완료하고, 준공을 인도합니다.

상환: 시행사가 분양이나 임대로 발생하는 수익으로 대출금을 상환합니다.

 

 

>> 부동산 PF의 장점과 단점

 

> 부동산 PF의 장점은 다음과 같습니다.

시행사는 자기 자본을 최소화하고, 대출 한도를 최대화할 수 있습니다. 일반 대출보다 높은 LTV (Loan to Value)를 적용받을 수 있습니다. 시행사는 대출 이자를 절약할 수 있습니다. 대출금의 상환은 프로젝트가 완료되고 수익이 발생한 후에 이루어지므로, 공사 기간 동안에는 이자를 지불하지 않아도 됩니다. 시행사는 프로젝트의 위험을 분산할 수 있습니다. 대주단과 신탁사가 프로젝트의 성공을 위해 협력하고, 시공사와 분양자에게도 책임을 부여합니다.

 

> 부동산 PF의 단점은 다음과 같습니다.

시행사는 대출 이자율이 높습니다. 프로젝트의 불확실성과 복잡성을 반영하여 일반 대출보다 높은 이자율을 적용받습니다. 시행사는 대출 조건이 까다롭습니다. 대주단은 프로젝트의 사업성과 시공사의 신용도를 엄격하게 검토하고, 분양률 트리거나 준공 보증 등의 조건을 제시합니다. 시행사는 대출 관리가 복잡합니다. 대주단과 신탁사와의 계약서와 문서가 많고, 자금 집행과 상환에 관한 보고와 검증이 필요합니다.

 

 

이렇게 부동산 PF에 대해 알아보았습니다. 부동산 PF는 자기 자본을 최소화하고 대출 한도를 최대화할 수 있는 금융 방식으로, 부동산 개발 사업에 많이 활용되고 있습니다. 하지만 부동산 PF는 대출 이자율이 높고 대출 조건이 까다롭고 대출 관리가 복잡하다는 단점도 있습니다. 또한 부동산 경기가 불황에 접어들면 PF 대출이 부실화될 수 있으므로, 신중하게 검토하고 결정해야 합니다. 감사합니다.