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역월세는 이득일까? 임차인들이 알아야 할 역월세의 장단점

by 이룸84 2023. 6. 22.

요즘 전세가격이 하락하면서 역전세난이 발생하고 있습니다. 역전세란 임대인이 세입자에게 보증금을 다 돌려주지 못하는 상황에서 계약을 연장하면서 보증금 차액에 대한 이자를 지급하는 것입니다. 이를 역월세라고 부르는데요. 역월세는 임대인과 세입자 모두에게 어떤 장단점이 있을까요? 이번 포스팅에서는 역월세의 개념과 현상, 그리고 임차인들이 알아야 할 역월세의 장단점에 대해 알아보겠습니다.

 

 

>> 역월세란 무엇인가?

>> 왜 역월세 현상이 발생하는가?

>> 역월세의 장점은 무엇인가?

>>역월세의 단점은 무엇인가?

>> 역월세 계약 시 주의사항은 무엇인가?

 


역월세란
역월세란?

 

역월세란 무엇인가?

 

역월세는 임대인이 세입자에게 보증금을 다 돌려주지 못하는 상황에서 계약을 연장하면서 보증금 차액에 대한 이자를 지급하는 것입니다.

 

예를 들어, 2년 전에 5억 원에 전세 계약을 했는데 현재 그 집의 전세 시세가 3억 원으로 하락한 경우, 임대인은 세입자에게 5억 원을 돌려줘야 합니다. 하지만 현금이 부족하거나 대출이 안 나오는 경우, 세입자와 협의하여 5억 원 그대로 전세 계약을 연장하되, 2억 원에 대한 이자를 매달 지급하는 방식으로 계약할 수 있습니다.

 

이렇게 되면 임대인은 당장 보증금을 돌려주지 않아도 되고, 세입자는 보증금 차액에 대한 이자를 받아 추가 수익을 얻을 수 있습니다.

 

>> 왜 역월세 현상이 발생하는가?

 

역월세 현상은 전세가격 하락과 금리 상승으로 인해 발생합니다.

전세가격 하락은 부동산 시장의 불확실성과 정부의 규제 정책 등으로 인해 매수자와 임차인들의 수요가 줄어들면서 발생합니다. 전세가격이 하락하면 임대인은 보증금을 돌려주기 어려워지고, 세입자는 보증금 차익을 노려 저렴한 전세 매물로 이사하려고 합니다.

 

금리 상승은 경기 회복과 인플레이션 우려 등으로 인해 발생합니다. 금리가 상승하면 전세자금대출의 이자 부담이 커지고, 임대인은 보증금 차액을 대출로 메꾸기 어려워집니다. 세입자는 금리 상승으로 인해 투자 수익률이 떨어지고, 내 집마련 자금을 마련하기 어려워집니다.

 

>> 역월세의 장점은 무엇인가?

 

역월세의 장점은 임대인과 세입자 모두에게 있습니다.

 

임대인의 장점은 다음과 같습니다.

보증금을 바로 돌려주지 않아도 되므로 현금 부담이 줄어듭니다.

세입자와 계약을 연장하므로 공실 위험이 줄어듭니다.

이자를 지급하므로 세입자와의 신뢰 관계가 강화됩니다.

 

세입자의 장점은 다음과 같습니다.

보증금 차액에 대한 이자를 받아 추가 수익을 얻을 수 있습니다.

이사 비용이나 중개 수수료 등 새로운 지출을 줄일 수 있습니다.

기존에 거주하던 집을 그대로 유지할 수 있습니다.

 

>> 역월세의 단점은 무엇인가?

 

역월세의 단점도 임대인과 세입자 모두에게 있습니다.

 

임대인의 단점은 다음과 같습니다.

보증금 차액에 대한 이자를 지불해야 하므로 손실이 발생합니다.

전세가격이 회복되면 세입자와의 계약 해지가 어려울 수 있습니다.

세입자가 계약을 해지하면 보증금을 돌려줘야 하므로 자금 조달이 필요합니다.

 

세입자의 단점은 다음과 같습니다.

보증금 차액만큼 현금을 보유하지 못하므로 내 집마련 자금이나 투자금으로 활용할 수 없습니다.

역월세 이자율이 낮으면 다른 투자상품보다 수익률이 떨어질 수 있습니다.

임대인이 이자를 제때 지급하지 않거나 보증금을 돌려주지 않는 경우 분쟁이 발생할 수 있습니다.

 

 

>> 역월세 계약 시 주의사항은 무엇인가?

 

역월세 계약 시 주의사항은 다음과 같습니다.

계약서는 새롭게 작성할 필요가 없으며, 기존 계약서에 내용을 추가해 양측이 모두 확인 후 서명하면 됩니다. 그리고 확정일자는 그대로 두는 것이 좋습니다. 이유는 보증금은 그대로인데 차액에 대해서만 이자 지원을 받는 것이니까요.

 

계약서 하단에 기존의 보증금은 그대로 대항력을 유지하며, 감액된 금액에 대해서는 즉시 변제할 수 없으므로 합의된 기간 동안 얼마를 지급한다라고 쓰면 괜찮을 것 같습니다. 확정일자를 그대로 두는 이유는 5억에서 3억짜리로 신규 계약서를 작성해 2억에 대한 차액의 이자를 받는 것이라면 3억으로 새로운 계약서를 작성했을 때 확정일자를 새로 받아야 되고, 그렇게 되면 그 사이 다른 선순위 근저당이 잡힐 가능성이 후순위로 밀려 보증금을 못 받을 수도 있기 때문입니다. 실제로는 5억 원인데 3억 원으로 계약서를 작성하게 되었을 때 그 집이 경매로 넘어가게 되면 5억 원이 아닌 3억 원에 대한 금액만 보장되므로 그대로 두는 것이 현명한 방법입니다.

 

기존 계약서에 임대인과 임차인이 동의 후 서명까지 마쳤다면 따로 공증받을 필요는 없는데요. 만약 좀 더 확실하게 마무리하고 싶다면 대여금 명목으로 공증받으시면 좋을 것 같습니다. 여기서 이자는 무조건 전세대출 이자를 내주는 것으로 정하는 건 아닙니다. 이자제한법에 따라 연 20프로 내에서 임대인과 세입자 간에 협의만 된다면 얼마든지 가능합니다.

 

또한 이자를 지원해 주기로 약정했는데 임대인이 돈을 제대로 주지 않을 경우도 있기 때문에 이자가 얼마 기간 동안 연체 되었을 때 계약을 해지한 후 전세금 전부를 반환해야 한다라고 특약사항과 입금일까지 적어 두는 게 확실한 방법입니다. 매월 받기로 약정할 수도 있으나 협의하기에 따라 한꺼번에 지원받는 것도 방법일 수 있습니다.

 

 

>> 역월세의 장단점

 

역월세는 전세가격 하락과 금리 상승으로 인해 발생하는 현상으로, 임대인과 세입자 모두에게 장단점이 있습니다. 역월세 계약 시 주의사항은 계약서 작성, 확정일자 유지, 공증 여부, 이자율 협의, 특약사항 등입니다. 역월세가 이득인지 아닌지는 개인의 상황과 조건에 따라 달라집니다. 따라서 임차인들은 역월세를 받기 전에 다른 전세 매물의 시세와 비교하고, 현금 보유와 투자 수익률 등을 고려해 합리적인 결정을 내리시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

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