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부동산 정보

전세 묵시적 갱신이란? 장단점과 주의 사항

by 이룸84 2023. 7. 14.

전세 계약 만기일이 다가오면 하면서 가장 고민되는 것 중 하나가 계약 만기 후에 어떻게 할 것인지입니다. 임대인과 임차인 모두 계약 갱신 여부와 조건에 대해 협의를 해야 하는데, 이 과정에서 갈등이나 불만이 생길 수 있습니다. 그런데, 임대인과 임차인이 아무런 말이 없이 계약 만기가 지나면 어떻게 될까요? 전세 계약 만료 후 임대인과 임차인이 아무런 조치를 취하지 않으면  "전세 묵시적 갱신"이라는 법적 규정이 적용됩니다. 이는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신거절 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면, 기존 임대조건을 그대로 유지한 채 임대가 계속되는 원칙입니다.

 

이 글에서는 전세 묵시적 갱신의 의미와 장단점, 그리고 주의사항에 대해 알아보겠습니다.

 

>> 전세 묵시적 갱신의 의미와 조건

>> 전세 묵시적 갱신의 장단점

>> 전세 묵시적 갱신 후 계약 해지 방법

>> 전세 묵시적 갱신 시 중개수수료 부담

>> 전세 묵시적 갱신과 계약갱신청구권의 비교

 


전세 묵시적 갱신의 의미와 조건

전세 묵시적 갱신은 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 정해진 법적 규정입니다. 이 규정은 임차인의 주거 안정성을 보호하기 위해 마련된 것입니다. 간단히 말하면, 임대인이 갱신거절이나 계약조건 변경에 대해 통지하지 않으면 계약기간이 자동으로 연장된다는 것입니다.

이와 마찬가지로, 임차인도 갱신거절을 통지하지 않으면 계약기간이 자동으로 연장됩니다. 이 자동 연장된 계약기간은 일반적으로 2년으로 정해져 있습니다. 이렇게 함으로써 임차인은 일정 기간 동안 주거를 계속할 수 있고, 임대인은 임차인의 주거 안정성을 고려해야 합니다.

 

전세 묵시적 갱신이 적용되기 위해서는

- 상호 간에 아무런 연락이 없어야 합니다. 임대인이나 임차인이 계약 만기 전에 갱신거절이나 계약조건 변경을 통지하면 묵시적 갱신은 성립되지 않습니다.

- 만약 임차인이 계약 만기 전에 계약 연장을 원한다는 내용의 문자를 보냈는데, 임대인이 답장을 하지 않는다면 전세 묵시적 갱신으로 간주됩니다. 이 경우에는 임대인이 갱신거절 통지를 하지 않았기 때문에, 이전 임대조건이 그대로 유지되며 임대가 계속됩니다.

- 반대로, 만약 임대인이 계약 연장을 원한다는 내용의 문자를 보냈는데, 임차인의 답장이 없다면 역시 전세 묵시적 갱신으로 간주됩니다. 임차인이 갱신거절 통지를 하지 않았기 때문에, 이전 임대조건을 그대로 유지하고 임대가 계속되게 됩니다.

 

 

 

전세 묵시적 갱신의 장단점

 

장점으로.

- 임대인은 복비나 보수비를 절약할 수 있습니다. 묵시적 갱신으로 계약이 연장되면 새로운 세입자를 구할 필요가 없으므로 중개수수료나 도배비, 장판비 등을 절약할 수 있습니다.

- 임차인은 주거 안정성을 확보할 수 있습니다. 묵시적 갱신으로 계약이 연장되면 이사를 강요받지 않고 기존의 조건으로 계속 거주할 수 있습니다. 특히 전세금이 오르는 시장에서는 전세금 인상을 피할 수 있어 유리합니다.

 

단점으로는.

- 임대인은 전세금 인상이나 매매 등의 기회를 잃을 수 있습니다. 묵시적 갱신으로 계약이 연장되면 전세금을 인상하거나 집을 매매할 수 없게 됩니다. 특히 전세금이 오르는 시장에서는 손해를 볼 수 있습니다.

- 임차인은 중도 해지가 어려울 수 있습니다. 묵시적 갱신으로 계약이 연장되면 중도 해지를 하려면 3개월 전에 통지해야 하고, 새로운 세입자를 구해오거나 중개수수료를 부담해야 할 수 있습니다.

 

 

전세 묵시적 갱신 후 계약 해지 방법

 

전세 묵시적 갱신 후에도 임대인과 임차인 모두 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 그러나, 해지 방법과 조건은 다릅니다.

- 임대인이 계약 해지를 원할 때: 묵시적 갱신이 이루어진 이후에 임대인은 일방적으로 계약 해지를 요구할 수 없습니다. 그러나 몇 가지 예외적인 경우는 예외로 인정됩니다.

 

- 임차인이 2개월 이상의 차임을 연체하거나 그 밖에 의무를 현저히 위반한 경우

- 집주인 본인이 직접 거주하거나 친족에게 거주하게 하려는 경우

- 집주인 본인이 직접 사용하거나 친족에게 사용하게 하려는 경우

- 집주인 본인이 직접 경영하거나 친족에게 경영하게 하려는 경우

 

- 임차인이 계약 해지를 원할 때: 임차인은 묵시적 갱신 후에도 언제든지 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 단, 다음과 같은 절차와 조건을 지켜야 합니다.

- 임차인은 계약 해지를 원하는 날로부터 3개월 전에 임대인에게 서면으로 통지해야 합니다.

- 임차인은 계약 해지 통지를 한 후에도 차임을 정상적으로 납부해야 합니다.

- 임차인은 새로운 세입자를 구해오거나 중개수수료를 부담할 의무가 없습니다. 단, 임대인과 협의하여 자발적으로 부담할 수 있습니다.

 

 

전세 묵시적 갱신 시 중개수수료 부담

 

전세 묵시적 갱신 시에는 원칙적으로 중개수수료를 부담할 필요가 없습니다. 왜냐하면 계약서를 새로 작성하지 않고 기존의 조건으로 계속 임대차 관계가 유지되기 때문입니다. 그러나, 다음과 같은 경우에는 중개수수료를 부담해야 할 수 있습니다.

- 묵시적 갱신 후에 임대인과 임차인이 새로운 계약서를 작성하고 싶어 하는 경우: 이 경우에는 새로운 계약이 성립된 것으로 보아 중개수수료를 부담해야 합니다. 중개수수료는 임대인과 임차인이 각각 부담하거나 협의하여 나눠서 부담할 수 있습니다.

- 묵시적 갱신 후에 임차인이 중도 해지하고 싶어 하는 경우: 이 경우에는 임차인은 새로운 세입자를 구해오거나 중개수수료를 부담할 의무가 없습니다. 그러나, 임차인이 시간적 여유가 없거나 임대보증금을 빨리 받고 싶은 경우에는 자발적으로 새로운 세입자를 구해오거나 중개수수료를 부담할 수 있습니다.

 

 

전세 묵시적 갱신과 계약갱신청구권의 비교

 

전세 묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 모두 임차인의 주거 안정성을 위한 법적 규정입니다. 그러나, 두 규정은 다음과 같은 차이점이 있습니다.

 

- 전세 묵시적 갱신은 임대인과 임차인이 아무런 말이 없으면 자동으로 적용되는 규정입니다. 반면, 계약갱신청구권은 임차인이 계약 만기 1개월 전에 서면으로 요구해야 적용되는 규정입니다.

- 전세 묵시적 갱신은 횟수 제한이 없습니다. 반면, 계약갱신청구권은 한 번만 행사할 수 있습니다.

- 전세 묵시적 갱신은 갱신된 기간 동안 모든 조건이 동일합니다. 반면, 계약갱신청구권은 임대인이 임차료나 임대보증금을 인상할 수 있습니다. 단, 인상률은 법에서 정한 기준을 초과할 수 없습니다.

 

 

 


전세 묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두에게 장단점이 있습니다. 그러나, 묵시적 갱신은 양측의 의사가 명확하지 않고, 갱신된 기간 동안에도 계약 해지나 조건 변경이 발생할 수 있어서 갈등이나 불만이 생길 가능성이 높습니다. 따라서, 전세 묵시적 갱신은 웬만하면 피하는 것이 좋습니다. 임대인과 임차인은 계약 만기 전에 서로 소통하고 협의하여 새로운 계약을 체결하거나 해지하는 것이 바람직합니다. 이렇게 하면 양측의 권리와 의무를 명확하게 정하고, 중개수수료나 보수비 등의 비용을 절약할 수 있습니다.